땅투자의 안목

 

 

                            고수익을 내는 좋은 땅


부자들은 더 부자가 되고, 가난한 사람들은 더 살기가 힘든 세상이 되어가고 있다.
이런 빈부의 격차는 점점 줄어드는 것이 아니라, 점차 더 심해지고 있어 씁쓸하고 안타까울 뿐이다.
누구나 앞으로 살아가면서 풍요로울 수도, 빈곤할 수도 있는 날들의 갈림길은 바로 성취하려고 하는

   목표를 향해 내 모든 것을 던졌는가 아니면 던지지 못했는가에 달려있다고 필자는 생각한다.

내 삶에 풍요로움을 위한다면 내 자신 안에 존재하고 있는 모든 생명력을 꺼내어 바칠 수 있어야 한다.

   자신이 무엇을 필요로 하고, 무엇을 원하는지를 깨닫고, 왜 해야 되는지를 알고 그것을 바탕으로 

   생명력을 다해 움직이면 세상에서 달성하지 못할 것은 존재하지 않을 것이라고 필자는 믿고 확신한다.

부동산 재테크에서도 고수익을 내어 풍요로움을 가져다 줄 수 있는 것 중의 하나가 바로 땅테크이다.
땅을 보고 그에 대한 서류를 검토하고 나면 왜 이 땅이 좋은 땅이고, 어떤 수익을 가져다 줄 수 있는 

   땅인지, 개발을 어떻게 해야만 가장 합리적인 것인지 등 땅의 가치에 대해서 볼 줄 아는 지식과

  지혜가 정립되어야만 땅테크에 성공할 수 있다. 

                                                    

 

물론 어떤 땅을 보던지 간에 땅을 보고 반드시 사야 되는 땅인지 아니면 절대로 사서는 안 되는 땅인지를 판단할 수 있는 일은 일반인뿐만 아니라 토지 전문가라고 자칭하는 이들도 결코 쉬운 일이 아니다. 이렇게 땅을 보고 투자를 판단하고 구별할 수 있는 단계에 이르기 위해서는 각 지역의 수많은 땅을 분석하고 여러 땅들을 실제로 매입해서 건축을 하고 준공 후 운영까지 해봐야 알 수 있는 일이고, 수 많은 우여곡절을 겪어야만 얻을 수 있는 일이기에 결코 쉽게 이룰 수 없는 세계라고 할 수 있다.
그래서 누구나 투자할 수 있지만 아무나 성공할 수 없는 것이 바로 땅테크이다.
땅테크에서 고수익을 내기 위해서는 좋은 땅에 투자해야 하고 그런 고수익을 내는 

 

           좋은 땅은 다음과 같다.

 

첫째, 도로가 있는 땅이 좋은 땅이다.

 

땅테크에서 고수익을 내려면 반드시 도로가 있는 땅을 사야 한다.
대지 그리고 농지와 임야 기타 모든 땅들은 도로 접근성이 좋아야 하고, 주변에 생활편의시설이 가까운 곳에 있어야 하며, 교통망이 좋은 곳이어야 한다. 그밖에도 중요한 것이 있지만 위의 3가지가 바로 땅의 투자가치를 판단하는 데 있어서 매우 중요한 요소이다.

그중에서도 최우선적인 것은 땅에 진입할 수 있는 도로가 있느냐, 없느냐이다.
보통 땅에 관한 책이나 땅테크에 대해서 강의를 하는 곳에서는 도로가 없는 땅을 사면 대박이 난다고들 강조하는 데, 그것은 결코 쉽지 않을뿐더러 전문가들도 잘못하면 큰 손해를 보기 때문에 절대로 도로가 없는 땅에 접근해서는 안 된다.

도로가 없는 땅. 즉, 맹지(盲地 : 타 지번으로 사방이 둘러싸여 있으므로 자루형 대지라고도 한다)를 좋은 땅으로 바꾸는 절차와 과정, 방법, 전략, 사례에 대해서도 언급하겠지만 초보자들은 절대로 도로가 없는 땅에 투자해서는 안 된다.

일반적으로 도로가 없는 땅은 사도를 개설하여 도로에 연결시켜야 이용할 수 있지만 그것 또한 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 여러 가지 방법들을 동원했음에도 불구하고 도로를 낼 수 없게 되거나, 만약 도로를 내는 것이 가능하더라도 도로개설비용이 토지가격보다 더 들어가는 등의 곤혹을 치루고 그로인한 정신적 피해와 금전적 손해를 보는 경우가 너무도 많다.

땅을 사서 일정기간이 경과한 후에 재매각하거나 또는 어떤 부동산 상품으로 개발하든지간에 도로 접근성은 그만큼 부가가치가 크고, 투자의 필수 항목이기 때문에 반드시 도로가 있는 땅을 선택해야만 한다.

 

둘째, 개발호재가 많은 땅이 좋은 땅이다.

 

 

땅테크에 있어서 가장 중요한 것 중의 하나가 향후 해당하는 땅의 개발 가능성이다.
땅이라고 하는 것은 개발호재를 먹고 살기 때문에 개발계획이 많은 땅이 좋은 땅이다. 투자한 땅에 대한 개발 가능성과 주변에 개발호재의 유무에 따라서 땅의 가치가 달라지기 때문이다. 투자한 땅의 입지여건은 물론 주변 지역이 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광 또는 택지개발 등이 예정되어 있으면 그야말로 금상첨화가 되는 땅이 되는 것이다.

특히, 최근에는 전주의 한옥마을 등 지자체별로 적극적으로 마을의 역사와 문화에 대한 내용을 관광 상품으로 개발하고 있고, 전통적인 마을에 테마를 부여해서 부각시키려고 하는 여파로 인해 도로가 신설 및 확장되고 그로인해 교통여건이 좋아지는 것은 물론 유동인구와 수요층들이 늘어나게 되기 때문에 그만큼 투자가치가 올라가는 것이다.
이처럼 땅은 개발호재가 많고 적음에 따라 투자가치가 정해지는 것이기 때문에 개발호재가 많은 

   땅을 선택해야 한다.

 

셋째, 정부 정책에 부응할 수 있는 땅이 좋은 땅이다.

 

땅테크에서는 정부의 정책을 따라가면 성공할 수 있다.
땅에 투자하는 곳이 정부가 추진하는 정책에 효과적인 곳이면 큰 수익을 기대할 수 있기 때문에 수시로 발표하는 정부의 개발 정책에 관심을 가져야 하고, 그 정보에 대해서 남들보다 한 발 앞서야 되고, 남다른 안목을 가지고 있어야 한다.

예를 들어, 어떤 투자자는 1996년도에 농지법이 개정되면서 준농림지역에 주택을 신축할 수 있다는 정책을 응용하여 준농림지역의 토지에 투자를 하였고, 준농림지역은 수도권의 새로운 주거 트렌드인 전원주택으로 개발되면서 땅 가격이 주변 농림지역보다 4~5배의 이익을 주었고, 주5일 근무제가 거론될 때 강원도의 대규모 리조트 시설부근과 서울에서 가까운 강화도, 가평, 여주, 이천 등의 땅에 투자하여 펜션 부지를 확보한 투자자들은 다른 땅에 투자한 이들보다 몇 배 이상의 수익을 거두는 땅테크를 하게 된 것이다.

이처럼 땅테크에서 고수익을 내려면 정부의 정책에 대한 안목을 가져야 한다.
정부가 수시로 발표되는 개발계획이 최근의 트렌드에 부합하는지의 여부를 파악하고 그 개발계획들이 실행되었을 때의 파급효과를 미리 예측한 후 합리적인 땅을 찾아 투자를 하게 된다면 남들보다 고수익을  

 얻을 수 있다.

최근 정부에서는 우리나라 국토의 약 12%(1만2000㎢)에 해당하는 계획관리지역과 도시지역 중 상업, 준주거, 준공업지역에 대한 건축물 규제를 금지시설만 열거해 나머지는 모두 허용하는 네거티브로

  전환하기로 하였다.

   특히, 계획관리지역은 장래 도시용지 수요에 대비해 정부가 계획적이고 체계적 관리가 필요하다고 

   지정한 곳으로 지금까지는 단독주택만 지을 수 있었으나 앞으로는 다양한 시설들도 들어설 수 있게

   되었다. 단, 아파트, 음식점, 숙박시설, 공해공장, 3000㎡ 이상 판매시설, 업무시설, 위락시설등은

   제외하고 말이다.따라서 땅 중에서도 계획관리지역은 정부정책 중에서 가장 좋은 땅임에 틀림이 없다.

 

  수많은 땅 중에서도 도로가 있는 땅과 개발호재가 많은 땅 그리고 정부 정책에 부응할 수 있는 땅은 

  고수익을 내는 좋은 땅이다. 땅에 투자해서 고수익을 내려면 이런 좋은 땅에 투자해야 한다.
“고수익을 내는 좋은 땅”을 꼭 숙지하고 땅테크를 하면 성공할 확률이 높을 것으로 사료되며 그로

   인해 각자의 삶들이 풍요로워지기를 희망해 본다.

 

김홍진 부동산학 박사, 전주대학교 객원교수 애니랜드개발㈜ 대표이사 서울교대, 명지대, 광운대 등 출강